分享团队踩盘新江湾城板块的报告。
A. 位置：
新江湾城地处上海中心城区东北部，原系江湾机场旧址，紧邻江湾-五角场城市副中心，西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南到政立路，东靠闸殷路，行政区划8.67平方公里，根据杨浦区“十二·五”规划，新江湾城定位为“国际化、智能化、生态化”社区。
B. 交通（地铁与自驾）：
轨交：轨交10号线的新江湾城站、殷高东路站和三门路站都在新江湾城。10号线是一条能级较高的地铁线路，贯穿了南京东路、新天地、淮海路等城市核心区域以及衡复风貌区、古北、新江湾城等高端居住板块，并通向虹桥机场和火车站，是一条名副其实的贵族线路。
现在10号线二期已经开通，板块内设有国帆路站，大大提高了板块北端的小区出行便利度。
自驾： 新江湾城的居民比较依赖逸仙路高架，在上高架前都会经过殷高路、淞沪路，上下班高峰时期，这两条道路会堵车。
C. 配套（商业与医疗）：
商业：8万平方米的悠方生活广场，商业相对匮乏，更多的以来五角场。
公园：上海东北角的新江湾城湿地公园，是世界上最大、功能最全、难度最高、施工质量最好的永久性极限运动公园。
医疗：板块内部大型医院不足，但是不远就有三所三甲医院：上海长海医院、上海东方肝胆医院（杨浦分院）、上海市肺科医院。
D. 学区（公办初中与小学）：
杨浦区最好的九年一贯制上海音乐学院实验学校（小学二梯队，初中一梯队），复旦科技园小学（二梯队），复旦二附小加复旦二附中（一梯队）
E. 增值潜力：
新江湾城是五角场北部的生态居住社区，前身是江湾军用机场，弃用之后形成了大型湿地，目前也是北上海唯一的纯豪宅板块。对于五角场来说真正意义上的大型豪宅区，就是在新江湾当中了.
属于上海的第三代国际社区.它的规划水准是非常之高的。在2035年规划，杨浦的江湾-五角场副中心属于创新功能集聚区，还是比较有想象空间的。前段时间就有一个新盘“上港星江湾”，行政上属于宝山区，但却是新江湾社区板块。一期卖得很好、市场认可度很高，认筹率超过100%，当天去化约90%，连样板房都售罄了。目前单价8到10万，供需适中，品质小区供需紧张。
F. 居住体验及居民素质：
居住人群分为三类，第一类，很大一部分是来自杨浦区本地置换群体，第二类，虹口、宝山、杨浦等区注重教育的中产家庭。第三类，在新江湾科技创新集聚区内从事科研、教育工作，包括复旦大学的教师职工。
总之是高知型、中青年为主、家庭收入达到中产及以上。城市界面肉眼可见的新，街道，建筑都是新城区的景象，这里住宅几乎都是次新房。
G. 可见规划：
2035年规划，杨浦的江湾-五角场副中心属于创新功能集聚区。约66万方湾谷科技园屹立在板块的西北方向，它是继张江高科技园区、紫竹高科技园区后，又一国际化、高起点、高品质的高科技产业园区。
总结：优质的教育资源无疑是新江湾城最吸引人的地方，片区内大部分小区对口的上音实验学校是杨浦区最好的公办初中，而且，新江湾城的业主个个都是坐拥千万以上身家的家庭，生源素质肯定是极好的，上音实验未来还有很长一段上坡路要走。新江湾城各小区的容积率低、绿化率高，小区内部的舒适性高。
遗憾的是，小区外环境并不如大部分人想象中的那么好，一直有土方车呼啸而过，扬尘比较厉害，公共绿化带离大部分小区也很远，实际用处有限。小区虽新，但是很多品质不过关，有一段时间，每个新盘交房后都会挂横幅维权。
选房，在新江湾选房还是应该以学区为主，新江湾的次新房都 为学区房。学区房分为三个区域，第一个区域，国权路以西的部分，有三个次新小区，分别是祥生御江湾、泰宝华庭、新江湾尚景苑，对口复旦二附小加复旦二附中，组合优势已经超越上音，但这边靠近宝山，城市界面差一些，轨交比较远，配套不足。
第二个区域，淞沪路和江湾城路之间，以合生江湾国际公寓、九龙仓玺园为代表的品质次新房，房龄在10年之后，对口上音9年一贯制学校，是新江湾城的核心位置，轨交近，城市利用率高。第三个区域是政悦路与闸殷路之见，以建德国际公寓为代表品质次新房房龄集中在05年左右，更靠近中原板块，商业配套、轨交都相对弱一些，价格更低，复旦科技园小学与上音的组合还是很能打的。
